Reclamación de Expropiaciones. Mediciones Topográficas del terreno expropiado.

RECLAMACIONES ECONÓMICAS DE TERRENOS EXPROPIADOS CON PLANOS TOPOGRÁFICOS.

Redactamos reclamaciones económicas de terrenos expropiados. Para reclamar una compensación económica mayor es necesario realizar dos acciones. La primera medir mediante Topografía el terreno realmente expropiado y la segunda realizar una tasación del  suelo valorando el precio por metro cuadrado expropiado . Como vemos para reclamar con rigor debemos saber con absoluta precisión la superficie real expropiada. A partir de ahí realizamos una tasación de acuerdo con la ley del suelo que determina el justiprecio de compensación. Según el artículo 24-2 del T.Rdo. 2/2008 y el artículo 23 del Reglamento de Valoraciones, el justiprecio se determina por el mayor valor de los valores obtenidos aplicando el método Residual Estático a la parcela sin considerar las posibles edificaciones existente en la mencionada parcela o bien aplicando un método de comparación de mercado.

CÁLCULO DE JUSTIPRECIO DE COMPENSACIÓN

Como existen dos métodos de cálculo suele haber discrepancias en el importe del justiprecio. La pregunta que surge ahora es porque salen dos Justiprecios distintos?….la respuesta es porque parten de datos distintos. Analicémolos a continuación:

Método Residual Estático para Expropiaciones:

El artículo 22-1 del Reglamento de Valoraciones determina que el valora del suelo se calcula multiplicando el Valor de Repercusión  (VRS) por la Edificabilidad de la parcela. Este Valor de Repercusión depende de tres parámetros:

  • Vv: Valor de mercado del inmueble procedente de un estudio de Mercado inmobiliario
  • K: Coeficiente que engloba los Gastos Generales y financieros y Beneficio empresarial
  • Vc: Coste de la construcción de la edificación

El coeficiente K es un número artificial que puede variar entre 1.20 y 1.50 siendo su determinación muy subjetiva y por lo tanto sujeto a discusión y reclamación.

El coeficiente Vv es un número también artificial y poco preciso que determina de forma poco rigurosa el precio de construir por metro cuadrado sin tener en cuenta que cada tipo de construcción utiliza unos materiales más caros que otros. Todas las construcciones no valen lo mismo, es imposible. Por lo tanto este valor es poco fiable y adolece de flexibilidad para saber su verdadero valor.

Por lo tanto este método adolece de realismo, es muy artificial, parte de unos datos simples que no proceden de la realidad constructiva. Es un método muy simplista que no tiene en cuenta lo que verdaderamente constó construir el edificio en su día. En este sentido es un método de cálculo que conviene reclamar desde los costes reales de construcción.

Método de Comparación:

Este método es más realista aun teniendo algunas dosis de subjetividad en el estado de conservación del edificio. Es un método basado en la antigüedad, estado de Conservación del inmueble. Se extraen varios inmuebles del mercado de similares características y se homogenizan sus propiedades según los artículos 24-1 y 2 del Reglamento de Valoraciones. De este método de tasación se extrae el valor por metro cuadrado del edificio en función de otros edificios similares. Por lo tanto es un método basado en la realidad del mercado inmobiliario y en este sentido es mejor.

reclamacion-expropiacion
Obras Públicas de urbanismo. Rehabilitación de casas expropiadas.

Resumiendo, es mejor realizar un estudio de mercado real y actualizado para determinar el mejor justiprecio posible y para ello es imprescindible saber los metros cuadrados reales de la expropiación y para ello lo mejor es que un Ingeniero de Topografía mida el suelo expropiado. Además recomendamos medir también el suelo restante no expropiado para saber la superficie que nos queda y actualizar la escritura y Catastro. Es muy importante saber son rigor y precisión cuantos metros cuadrados nos quedan de verdad y no los que nos dicen otras personas que no conocen bien los lindes de nuestra parcela. El Topógrafo proporciona un nuevo plano Topográfico georreferenciado de la parcela restante y con él actualizamos legalmente nuestra nueva propiedad ante el Registro de la Propiedad, el Notario, El ayuntamiento  y Catastro.

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Un comentario sobre “Reclamación de Expropiaciones. Mediciones Topográficas del terreno expropiado.

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